Freyrie: sgravi fiscali per chi rigenera

rigenerareÈ riduttivo associare il consumo di suolo esclusivamente alle abitazioni. «Il consumo della villetta fuori città, ad esempio, è minore di quello dato dalla strada che asfalto per arrivarci. Ed è per questo che il problema va affrontato in modo integrato». È la lezione di Leopoldo Freyrie, presidente della Fondazione Riuso per la rigenerazione urbana, per anni presidente del Consiglio nazionale degli architetti, che propone di rendere fiscalmente conveniente la rigenerazione urbana.

leopoldo-freyriePerché le città italiane hanno cominciato a “uscire” dai loro confini e a invadere il territorio circostante?
Bisogna ricordare che la legge urbanistica è del 1942 e fu pensata per disurbanizzare le città per ragioni politiche: c’era la cultura dell’Italia agricola. Le integrazioni a quella legge si sono affastellate con norme comunali che hanno via via abbassato la densità, perché si pensava che un’alta densità di costruito significasse speculazione edilizia. Questo aveva pure senso ai tempi della migrazione interna ma poi è rimasto un assunto slegato dalla realtà che ha favorito l’allargamento delle città col risultato che il perimetro urbano non c’è più. Bisogna trovare un punto di equilibrio densificando la città costruita e farlo non vuol dire fare il “festival del grattacielo”, ma è un problema che non si può più demandare… A Milano su un metro quadro di terreno si può edificare al massimo per 0,65 metri quadri, quindi per costruire un edificio normale serve tanto terreno. Anche se si recupera un’ex fabbrica demolendola non si possono costruire più i metri quadri di prima. Insomma, se oggi vogliono costruire nel Parco Sud di Milano è perché conviene costruire fuori.

La ricetta è la rigenerazione urbana?
Prima serve un censimento di ciò che non è utilizzato, poi però bisogna utilizzarlo. Ma ad oggi non è facile. Per recuperare un’area industriale ci sono spese di bonifica e se queste si aggiungono ai normali oneri di urbanizzazione l’operazione rischia di non stare in piedi. Per non parlare del fatto che recuperare un’area industriale comporta una variante di piano, un processo che dura anni e allontana l’investitore. Insomma, bisogna creare le condizioni affinché il riuso di parti di città sia favorito rispetto al consumare suolo, perché porta più vantaggi: meno inquinamento e spreco di risorse, meno costi di manutenzione delle infrastrutture dato che in un confine ristretto si gestisce tutto meglio.

E allora come si può rendere vantaggioso il recupero di aree già edificate?
Chi bonifica e restituisce alla collettività un’area verde dovrebbe avere vantaggi fiscali ad oggi non previsti. C’è poi la necessità di tagliare dal processo immobiliare le rendite finanziare occulte date dal “ricarico” che fanno le imprese che comprano tutti i materiali da costruzione o dalle immobiliari che fanno convenzioni sui mutui e ricaricano le percentuali. Tagliando questi costi si potrebbe risparmiare il 20% sul prezzo di mercato. Serve dunque un cambio culturale, anche fra le categorie del settore: costruttori, architetti. E nel mondo accademico. In Italia ci sono circa 12 milioni di edifici costruiti dal 1945 al 1980 da rigenerare. Cominciamo da lì.

Giornalista ambientale, per La Nuova Ecologia cura le sezioni inchiesta e storie. Per il canale video LanuovaecologiaTV realizza dirette streaming, video interviste e il montaggio di video servizi. Contatti: loiacono@lanuovaecologia.it @francloia
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